Актуальні питання припинення права оренди землі: теорія та практика, – Бриндак
Слідкуйте за «Новини Полтавщини» в Google
Актуальні питання припинення права оренди землі: теорія та практика, – Бриндак
В. о. начальника Головного територіального управління юстиції у Полтавській області Дар’я Бриндак: «Актуальні питання припинення права оренди землі: теорія та практика».
Передача земельних ділянок в оренду є досить ефективним способом управління майном та має свої переваги над його продажем. Такими перевагами є, зокрема те, що оренда не призводить до зміни власника.
Відповідно до частини першої статті 2 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (далі – Закон) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.
Відповідно до частини третьої статті 3 Закону права на нерухоме майно та їх обтяження виникають з моменту здійснення державної реєстрації таких прав.
Статтею 31 Закону України “Про оренду землі” визначено правові підстави припинення договору оренди землі.
Так, договір оренди землі припиняється у разі:
– закінчення строку, на який його було укладено;
– викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
– поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
– смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
– ліквідації юридичної особи-орендаря;
– відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателе
– набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
– припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватн
При цьому, зазначений перелік підстав є невичерпним.
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.
На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
В односторонньому порядку розірвання договору оренди землі можливе лише в тому випадку, якщо це прямо передбачено в договорі оренди землі. Слід відмітити, що переважна більшість укладених договорів оренди не містять у своєму тексті право розірвання договору в односторонньому порядку.
Однією з найпоширеніших підстав розірвання договору оренди земельної ділянки є заборгованість з орендної плати. За змістом статей 1, 13 Закону України “Про оренду землі” основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання орендної плати в установленому розмірі. Разом з тим, доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами, наприклад довідкою, виданою державною податковою інспекцією, про наявність (або відсутність) заборгованості із земельного податку та оренди землі.
Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Слід звернути увагу на правову позицію щодо розірвання договору оренди у разі систематичної несплати орендної плати, викладену в постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року № 6-146 цс 12, яка згідно із статтею 360-7 Цивільного процесуального кодексу України є обов’язковою для судів. Зокрема, Верховний Суд України зробив висновок про можливість розірвання договору оренди землі лише в разі систематичної несплати орендної плати, разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання.
Іншою, досить поширеною підставою для розірвання договорів оренди є розірвання договору оренди земельної ділянки шляхом визнання договору недійсним.
Такий спосіб розірвання договору оренди реалізовується шляхом подання відповідного позову до суду із аргументацією підстав для визнання договору оренди недійсним. Як правило, найпоширенішими випадками визнання договору недійсним є те, що у договорах орендиземельних ділянок відсутні істотні умови, що передбачені ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі».
Тобто, у разі виявлення факту відсутності у договорі хоча би однієї істотної умови, після проведення його державної реєстрації, такий договір підлягає визнанню недійсним за правилами ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Дана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 6 лютого 2012 у справі № 6-104ц11.
Цікавою підставою для розірвання договору оренди є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Постановою Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 № 6 та листом Вищого господарського суду України «Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами
Законодавством у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачена обов’язкова державна реєстрація як виникнення, переходу, так і припинення речових прав на нерухоме майно.
При цьому, державна реєстрація припинення права оренди здійснюється шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
В той же час слід розрізняти вимоги до проведення державної реєстрації припинення права оренди земельних ділянок, речові права на які зареєстровані належним чином в органах земельних ресурсів до 2013 року, однак відомості про які відсутні в Державному реєстрі прав.
У випадку, коли договір оренди землі припинено до 01 січня 2013 року, державна реєстрація припинення права оренди земельної ділянки у Державному реєстрі прав не проводиться, оскільки орендні правовідносини закінчились до набрання чинності Закону.
У випадку, коли договір оренди землі припинено після 01 січня 2013 року, припинення права оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі прав.
Необхідно відзначити, що на сьогодні перелік суб’єктів, які здійснюють повноваження у сфері державної реєстрації, значно розширено. Крім того, слід звернути увагу, щозаконодавством у сфері державної реєстрації закріплений принцип «екстериторіальн
Перелік суб’єктів державної реєстрації, до яких можна звернутись для проведення реєстрації, в тому числі припинення права оренди земельної ділянки, розміщено на веб-сайті Головного територіального управління юстиції у Полтавській області (http://www.just.
матеріал підготував/ла: Дмитро Кравченко
