Ви тут:
Полтавщина Суспільство 

Людмила Григор’єва: «Особливості встановлення початку строку дії договору оренди землі: аналіз законодавства та судової практики»

Людмила Григор’єва: «Особливості встановлення початку строку дії договору оренди землі: аналіз законодавства та судової практики»

dsc-0042

Заступник начальника головного територіального управління юстиції з питань державної реєстрації – начальник Управління державної реєстрації Людмила Григор’єва: «Особливості встановлення початку строку дії договору оренди землі: аналіз законодавства та судової практики».

На практиці досить часто виникають спори між орендодавцем та орендарем земельної ділянки щодо визначення моменту початку строку дії договору оренди землі та, відповідно, моменту його закінчення. В результаті, сторони не можуть дійти між собою згоди щодо того, з якого дня слід рахувати строк дії договору – з моменту його укладення чи з моменту набрання ним чинності, який починається з наступного дня після його державної реєстрації.

Для того, щоб дати відповідь на питання щодо відліку строку дії договору оренди землі, слід проаналізувати хронологію законодавства. Так,

 з 25.10.2001 діє частина 2 статті 125 Земельного кодексу (“Виникнення права власності та права користування земельною ділянкою”), яка мала таку редакцію: «Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації».

Необхідно відмітити, що під словосполученням «укладений договір підлягає державній реєстрації» слід розуміти державну реєстрацію письмового документа з відповідними реквізитами (дата, номер, сторони), який повинен містити передбачені законом істотні умови.

 з 02.10.2003 діє стаття 18 Закону України «Про оренду землі»: «Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації»;

 з 02.05.2009 діє друга та остання редакція статті 125 Земельного кодексу: «Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав».

Враховуючи викладене, з 02.05.2009 здійснюється подвійна реєстрація, а саме: державна реєстрація договору і державна реєстрація права, а договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

 з 01.01.2013 набрала чинності частина 3 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” від 01.07.2004 № 1952-ІV(далі – Закон): «Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації»;

 з 01.01.2013 виключено статтю 18 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої «договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації»;

 з 05.04.2015 діє стаття 17 Закону України «Про оренду землі»: «Об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.

Отже:

 з 25.10.2001 по 01.05.2009 діє лише державна реєстрація договору.

 з 02.05.2009 року по 31.12.2012 року діє і державна реєстрація права, і державна реєстрація договору.

 з 01.01.2013 року діє лише державна реєстрація права.

Враховуючи суттєві відмінності у правових позиціях законодавця, що діяли в різний час, слід зазначити, що строк дії договору визначається залежно від норми права, що діяла на момент підписання такого договору, зокрема, або з моменту реєстрації договору (до 31.12.2012 включно), або з моменту реєстрації права (з 01.01.2013).

З 01.01.2013 набрав чинності Закон, статтею 4 якого визначено речові права та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації, в тому числі право оренди земельної ділянки. Частиною 2 статті 3 Закону встановлено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов’язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 N 161-XIV, відповідно до статті 17 якого об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.

Крім того, статтею 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим, цивільні права та обов’язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України по справі від 19.02.2014 № 6-162ц13). В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося.

Тому строк дії такого договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його підписання.

На сьогодні, Верховним Судом України висловлено наступну правову позицію щодо початку відліку строку дії договору оренди землі: “Строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення” (постанова ВСУ № 6-2777цс 16 від 18.01.2017).

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти

права та обов’язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.